Квартира на последнем этаже: плюсы, минусы и что проверить

Квартира на последнем этаже — это тишина сверху, больше света, вид из окна и обычно чуть более низкая цена. Взамен вы получаете риски, связанные с крышей: протечки, жару летом и холодный потолок зимой, а в старых домах — ещё слабую вентиляцию и напор воды. Хорошая или плохая это покупка, зависит не от этажа как такового, а от конкретного дома: состояния кровли, наличия технического этажа и лифтов. Ниже — честный разбор плюсов и минусов и что проверить перед сделкой.

Плюсы последнего этажа

Цена и торг

На вторичном рынке квартиры на первом и последнем этажах часто стоят дешевле аналогичных на средних этажах, а продаются дольше. Продавец охотнее идёт на торг. Для покупателя с ограниченным бюджетом это шанс взять квартиру побольше или в лучшем районе. Исключение — новостройки и дома с панорамными видами, где верхние этажи, наоборот, бывают дороже.

Нет соседей сверху

Над головой никто не топает, не двигает мебель, не делает ремонт с перфоратором и, главное, не затопит. Залив от соседей — одна из самых частых неприятностей в многоквартирном доме, а добиться компенсации от виновника удаётся не всегда. На последнем этаже этот риск остаётся только со стороны крыши. Кроме того, шум приходит лишь с боков и снизу, и в целом здесь тише.

Спокойная площадка

До последнего этажа доходят только жильцы и их гости. На площадке обычно чище и тише, чужие люди заметны, соседи друг друга знают. Правда, если на этаже есть выход на крышу или чердак, его нужно держать запертым.

Свет, вид и меньше пыли

Окна не закрывают деревья и соседние дома, в квартире больше дневного света. С высоты открывается вид на город, видно рассвет и закат. Уличная пыль и выхлоп до верхних этажей доходят в меньшей степени, а на балкон ничего не падает сверху — ни окурки, ни мусор.

Минусы последнего этажа

Протечки кровли

Главный риск. Особенно уязвимы дома с плоской мягкой кровлей без технического этажа — там потолок квартиры фактически и есть перекрытие под крышей. Протечки чаще случаются весной при таянии снега и в сильные ливни. Кровля — общее имущество дома, за её содержание отвечает управляющая компания. При заливе вызывают её представителя, составляют акт, фиксируют повреждения и направляют претензию. Если компания отказывается возмещать ущерб, спор решают в суде.

Жара летом и холод зимой

Над квартирой — крыша, которая летом нагревается на солнце, а зимой отдаёт тепло наружу. Без хорошего утепления перекрытия или чердака летом в квартире душно, зимой прохладнее, чем у соседей снизу, особенно в угловых комнатах. Летом без кондиционера бывает тяжело.

Если в доме верхняя разводка отопления, на последнем этаже чаще скапливается воздух в радиаторах — их приходится стравливать краном Маевского. Проверить, хватает ли мощности батарей в холодной комнате, можно калькулятором тепловой мощности на комнату.

Вентиляция и напор воды

Естественная вентиляция работает за счёт тяги в вентканале, а у квартиры последнего этажа канал самый короткий — тяга слабее, особенно летом. Отсюда запахи на кухне и сырость в ванной. Помогают бытовые вентиляторы с обратным клапаном в вытяжке и приточные клапаны на окнах или стенах.

В старых домах без насосных станций на верхних этажах бывает слабый напор воды, особенно утром и вечером, когда воду разбирают все. В современных домах напор обычно поддерживают насосы, а вентиляция спроектирована с учётом высоты, так что эти проблемы встречаются реже.

Лифт: шум, поломки, габариты

Если машинное отделение лифта или шахта находятся рядом с квартирой, может быть слышен гул и щелчки. В новых домах оборудование тише, но это стоит проверить на месте. При поломке единственного лифта подниматься на 9-й или 16-й этаж с покупками, коляской или ребёнком тяжело. Маленький лифт не вмещает шкаф, диван или холодильник — их поднимают по лестнице, и услуги грузчиков выходят дороже.

Сложнее продать и мыть окна

Многие покупатели в фильтрах сразу исключают первый и последний этажи, поэтому продажа займёт больше времени, а цену придётся делать ниже. На большой высоте мыть окна снаружи страшно — выручают поворотно-откидные створки и магнитные щётки для двустороннего мытья.

Сравнение коротко

Фактор	Последний этаж	Средний этаж
Цена на вторичке	Чаще ниже, есть торг	Рыночная
Шум и залив от соседей	Только снизу и с боков	Со всех сторон
Протечки кровли	Возможны	Нет
Летний перегрев	Сильнее	Меньше
Свет и вид	Лучше	Зависит от окружения
Ликвидность при продаже	Ниже	Выше

Что проверить перед покупкой

1. Тип кровли и технический этаж. Скатная крыша с чердаком или технический этаж над квартирой сильно снижают риски протечек и перегрева. Плоская кровля прямо над потолком — повод насторожиться.
2. Следы протечек. Осмотрите потолки и углы у наружных стен: пятна, подтёки, отслоившаяся краска, свежая побелка отдельных участков. Лучше приехать на осмотр после дождя или весной.
3. Когда ремонтировали кровлю. Спросите у управляющей компании или в региональном фонде капремонта, когда меняли кровлю и когда это запланировано.
4. Поговорите с соседями по этажу. Они честнее всего расскажут, течёт ли крыша, жарко ли летом и как быстро реагирует управляющая компания.
5. Вентиляция и вода. Поднесите лист бумаги к решётке вытяжки на кухне — он должен притягиваться. Откройте кран горячей и холодной воды, оцените напор.
6. Лифты. Сколько их, есть ли грузовой, не расположено ли машинное отделение за стеной спальни.

Если квартира уже куплена и потолок холодный, утепление перекрытия со стороны чердака делают силами управляющей компании или по согласованию с ней; изнутри квартиры утеплять потолок стоит только после расчёта точки росы, иначе под утеплителем может скапливаться конденсат.

Коротко

• Последний этаж подходит тем, кто ценит тишину, свет и вид и готов проверить дом перед покупкой.
• Лучший вариант — дом с техническим этажом или чердаком и недавно отремонтированной кровлей.
• Плоская крыша без техэтажа прямо над квартирой — главный риск протечек и перегрева.
• В старых домах закладывайте бюджет на кондиционер, вытяжные вентиляторы и приточные клапаны.
• Покупка дешевле, но и продать такую квартиру потом будет дольше.