Что такое таунхаус и чем он отличается от квартиры и частного дома

Таунхаус — это ряд двух-трёхэтажных домов, стоящих вплотную друг к другу через общие боковые стены. У каждой секции свой вход с улицы, своя лестница внутри, свой кусочек земли перед домом или за ним, а соседей нет ни сверху, ни снизу. По сути это компромисс: жить как в частном доме, но на участке размером с парковку и с соседями за стенкой.

Откуда слово и что за ним стоит в документах

Название пришло из Англии и США, где такие дома веками строили в городах: дорогая земля заставляла ставить здания стена к стене, а каждая семья хотела собственную дверь на улицу. В России слово прижилось в рекламе застройщиков, но в законах его нет.

В Градостроительном кодексе используется понятие дом блокированной застройки: жилой дом, примыкающий к соседнему общей боковой стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на свой участок. Если таких блоков в ряду не больше десяти, этажей не больше трёх и каждый блок рассчитан на одну семью, проект не требует государственной экспертизы — поэтому таунхаусы так любят строить небольшие девелоперы.

Важный момент: один и тот же внешне ряд домов может быть оформлен по-разному.

• Как отдельные дома блокированной застройки. Каждый блок — самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером и своим участком под ним. Это самый понятный и надёжный вариант.
• Как многоквартирный дом. Тогда вы покупаете квартиру, а земля, крыша и фундамент находятся в общей долевой собственности всех жильцов. Решения по общему имуществу принимаются собранием, как в обычной многоэтажке.

От этого зависят налоги, порядок ремонта крыши и фасада, возможность прописаться и получить льготы на жильё, поэтому формулировку в выписке ЕГРН читают в первую очередь.

Таунхаус, квартира, коттедж: сравнение по пунктам

Проще всего понять разницу, если положить три варианта рядом.

Что сравниваем	Квартира	Таунхаус	Частный дом
Соседи	Со всех сторон	Только сбоку, одна-две семьи	Через забор
Вход	Через общий подъезд	Отдельная дверь с улицы	Отдельный
Земля	Нет	Небольшой участок, обычно 1–3 сотки	Обычно от 6 соток
Парковка	Во дворе, если повезёт	Своё место или гараж	На участке
Отопление и вода	Чаще центральные	Чаще свой котёл в каждой секции	Своё
Обслуживание	Управляющая компания	УК посёлка плюс своя секция	Всё на владельце
Перепланировка и пристройки	По согласованию	Сильно ограничены	Свобода в рамках норм

Если сравнивать с квартирой, главный выигрыш — тишина и своя земля под окнами. Над головой никто не ходит, сверху не зальют, а шум за общей стеной при нормальной звукоизоляции слышно меньше, чем в панельке. Если хотите разобраться, чего вы лишаетесь, уезжая с нижних этажей многоэтажки, полезно прочитать про плюсы и минусы квартиры на первом этаже — многие аргументы похожи.

По сравнению с коттеджем таунхаус проигрывает в приватности и в размере участка: бассейн и баню на двух сотках не поставишь, а соседский мангал будет в нескольких метрах от вашего. Зато в посёлке уже проложены сети, есть дороги, освещение и охрана, а за снег и вывоз мусора отвечает управляющая компания. Самому строить ничего не нужно — въезжаете в готовую коробку или с отделкой.

Чем таунхаус не является: пентхаус и другие похожие слова

Путаница возникает из-за созвучия. Пентхаус — это квартира на последнем этаже многоэтажного дома, часто с выходом на собственную террасу на крыше, большими окнами и высоким потолком. К малоэтажной застройке он никакого отношения не имеет: это всё та же квартира, только самая верхняя и обычно самая дорогая в доме.

Разновидности блокированных домов

Застройщики придумали для разных форматов отдельные названия. Строгих определений у них нет, но смысл примерно такой.

Дуплекс и твинхаус — дом на две семьи

Самый маленький формат. Дуплекс — одно здание на общем фундаменте и под одной крышей, разделённое внутри глухой стеной на две половины. Твинхаус — два одинаковых зеркальных дома, поставленных почти вплотную, но каждый на своём фундаменте и со своей кровлей. У твинхауса меньше общих конструкций, а значит, меньше поводов для споров с соседом при ремонте.

Такой формат часто выбирают родственники: бабушки и дедушки в одной половине, молодая семья в другой — рядом, но каждый у себя.

Квадрохаус — четыре секции

Здание из четырёх блоков, обычно в плане как квадрат, разрезанный крестом. У каждой секции свой вход и свой участок, но выходят они на разные стороны дома, поэтому соседи почти не видят друг друга. Площадь участков здесь больше, чем в рядном таунхаусе.

Лейнхаус — секции по длинной стороне

Так называют более дорогой вариант: блоки шире и просторнее, у каждого заметный участок, а фасад решён как единое здание, без явно читаемых «квартир». Снаружи такой дом нередко принимают за один большой особняк. Площадь секции может доходить до 150 м² и больше.

Плюсы и минусы жизни в таунхаусе

Что нравится жильцам

• Свой вход, своя лестница, никаких подъездов и лифтов.
• Земля под окнами: место под машину, детскую площадку, пару грядок или мангал.
• Соседей мало, и они только сбоку.
• Индивидуальный газовый котёл: отопление включаете, когда холодно, и горячая вода не пропадает летом.
• Площадь за те же деньги обычно больше, чем у квартиры в соседнем жилом комплексе.
• Посёлки чаще закрытые, с охраной и шлагбаумом.

О чём жалеют после переезда

• Инфраструктура. В новых посёлках школа, сад и магазин могут быть в нескольких километрах, и без машины тяжело.
• Расходы. Свой котёл, налог на землю, взнос управляющей компании посёлка и вывоз мусора в сумме нередко выходят дороже коммунальных платежей за квартиру.
• Лестницы. Два-три этажа — это постоянные подъёмы, что неудобно пожилым и семьям с маленькими детьми.
• Ограничения. Пристройку, мансарду или другой цвет фасада сделать почти невозможно: внешний вид ряда общий, и любое изменение нужно согласовывать.
• Общая стена. Если сосед затеял долгий ремонт с перфоратором, это слышно так же, как в многоэтажке.

Отдельно стоит сказать про продажу «с отделкой». Это экономит первые месяцы, но застройщик обычно ставит недорогие материалы, а их цена уже сидит в стоимости дома. Если всё равно планируете переделывать под себя, выгоднее искать вариант в черновой или предчистовой отделке.

Конструктив тоже влияет на комфорт. Блоки строят из кирпича, газобетона, монолита, иногда по каркасной технологии — у последней свои особенности по звукоизоляции и долговечности, их мы разбирали в статье про плюсы и минусы каркасных домов.

Как проверить таунхаус перед покупкой

Рынок малоэтажки сложнее квартирного, и ошибки здесь дороже. Пройдитесь по списку:

1. Вид разрешённого использования земли. Он указан в выписке ЕГРН на участок. Подходит «блокированная жилая застройка» или «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». Если участок числится под ИЖС, садоводство или сельхозназначение, а на нём стоит ряд домов, есть риск, что постройку признают самовольной.
2. Как оформлен сам объект. Дом блокированной застройки со своим участком или квартира в многоквартирном доме — это два разных набора прав и обязанностей.
3. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Без ввода в эксплуатацию дом не поставят на кадастровый учёт как жильё.
4. Сети. Узнайте, кому принадлежат газопровод, водопровод и канализация посёлка и подписаны ли договоры с поставщиками. Бывает, что сети числятся за застройщиком, и после его ухода их некому обслуживать.
5. Правила посёлка и размер взноса. Что можно ставить на участке, разрешены ли заборы и навесы, сколько платят за обслуживание общей территории.
6. Звукоизоляция общей стены. Попросите показать разрез стены в проекте или хотя бы спросите, из чего она. Двойная стена с зазором и минватой гасит шум лучше одинарной кладки.
7. Дорога и транспорт. Проедьте маршрут до работы и школы в час пик, а не в выходной.

Коротко

• Таунхаус — ряд малоэтажных домов с общими боковыми стенами, отдельными входами и небольшими участками.
• В документах он называется домом блокированной застройки или оформляется как многоквартирный дом — разница принципиальная.
• Плюсы: тишина сверху и снизу, своя земля, парковка, автономное отопление.
• Минусы: расходы на содержание, лестницы, слабая инфраструктура новых посёлков, запрет на пристройки.
• Перед покупкой проверяйте вид разрешённого использования земли, ввод в эксплуатацию и принадлежность сетей.