Черновая отделка квартиры: что входит и как её принять

Черновая отделка — это состояние квартиры, в котором выполнены «мокрые» базовые работы: оштукатурены стены, залита стяжка, установлены окна и входная дверь, заведены коммуникации. Жить в такой квартире нельзя: впереди выравнивание, разводка электрики и сантехники по комнатам и вся чистовая отделка. Точный набор работ закон не определяет — он записан в договоре с застройщиком, и именно его нужно читать и проверять на приёмке.

Четыре уровня готовности новостройки

Застройщики используют разные названия, но по сути вариантов четыре. Разница между ними — в том, сколько работы и денег остаётся на покупателе.

Вариант	Что сделано	Что остаётся вам
Без отделки	Несущие стены, иногда перегородки, окна, стояки	Всё: от перегородок и стяжки до мебели
Черновая	Штукатурка стен, стяжка, окна с подоконниками, входная дверь, ввод электричества до щита, стояки и радиаторы	Выравнивание, электрика и сантехника по квартире, вся декоративная отделка, двери, сантехприборы
Предчистовая (white box)	Стены и потолок под покраску или обои, ровная стяжка, разводка электрики с подрозетниками, часто разводка воды	Покраска или обои, напольное покрытие, плитка в санузле, двери, сантехника
Чистовая (под ключ)	Обои или покраска, пол, межкомнатные двери, розетки, сантехника	Мебель и техника; при желании — переделка того, что не понравилось

Чем выше уровень, тем дороже квадратный метр, но тем быстрее можно въехать. Отделку «под ключ» застройщик делает из массовых материалов, выбор обычно ограничен двумя-тремя вариантами дизайна.

Что обычно входит в черновую отделку

Типичный перечень выглядит так — но у вашего застройщика он может быть шире или уже:

• штукатурка стен цементно-песчаной или гипсовой смесью (иногда штукатурят только кирпичные и блочные стены, а монолитные оставляют как есть);
• бетонная или цементно-песчаная стяжка пола; в санузлах — гидроизоляция;
• потолок: обычно затёртые швы плит перекрытия, реже — штукатурка;
• пластиковые окна с подоконниками, иногда с откосами;
• входная дверь — часто временная, «строительная»;
• электричество заведено в квартирный щиток, иногда разведено по комнатам без розеток;
• стояки водоснабжения и канализации с отводами и счётчиками, без разводки к приборам;
• система отопления с радиаторами;
• вентиляционные каналы с решётками.

Всё, что не названо в приложении к договору, по умолчанию не входит. Если в описании написано размыто — «подготовка поверхностей», «разводка по необходимости» — попросите менеджера уточнить письменно до подписания.

Кому подходит квартира с черновой отделкой

Черновой вариант выбирают, когда хотят сделать ремонт под себя и готовы к этому по времени и деньгам.

Что вы выигрываете:

• квартира стоит дешевле, чем с чистовой отделкой;
• самая грязная и тяжёлая часть — стяжка и штукатурка — уже сделана, причём застройщику это обходится дешевле, чем вам с нанятой бригадой;
• свобода в выборе материалов, планировки розеток и света, сантехники и стиля — не нужно сдирать чужие обои и ламинат;
• можно сразу заложить тёплые полы, шумоизоляцию, нужное количество линий электрики.

Что нужно учесть:

• заехать сразу не получится — ремонт однокомнатной квартиры обычно занимает от двух-трёх месяцев, двух-трёхкомнатной — дольше;
• пока идёт ремонт, параллельно платите за аренду и, возможно, ипотеку;
• ремонт требует контроля: составить смету, найти бригаду, закупать материалы, принимать скрытые работы.

Если бюджет ограничен, а переезжать нужно быстро, рациональнее смотреть на предчистовую отделку. В ней остаётся только «чистая» работа — покраска, поклейка обоев, укладка пола и плитки.

Чистовая отделка подойдёт тем, кому важнее въехать в день получения ключей, чем выбрать каждую плитку. Учтите: материалы там бюджетные, и через несколько лет многое захочется заменить.

Что делать после получения ключей

Порядок работ в квартире с черновой отделкой примерно такой:

1. Проект и смета. Расстановка мебели, точки розеток и света, сантехника. Если нужна перепланировка — согласуйте её заранее.
2. Перегородки, если их нужно перенести или добавить.
3. Электрика: штробы, кабели по комнатам, подрозетники, сборка щита.
4. Сантехника: разводка труб от стояков к будущим приборам, инсталляция унитаза.
5. Выравнивание стен. Черновую штукатурку проверяют правилом; где отклонения большие — правят по маякам, затем шпаклюют. Объём смеси для слоёв удобно прикинуть в калькуляторе шпаклёвки (старт + финиш), а для участков под перештукатуривание — в калькуляторе штукатурки стен.
6. Пол: проверка стяжки, при необходимости — ровнитель, тёплый пол.
7. Плитка в санузле, потолок, затем покраска или обои, напольное покрытие, двери.

Где можно сэкономить на этом пути, а где нельзя, разобрано в статье как сэкономить на ремонте в новостройке.

Как принять квартиру с черновой отделкой

На осмотр не торопитесь и не подписывайте акт приёма-передачи, пока не проверите всё по списку. Возьмите рулетку, двухметровое правило или длинный уровень, угольник, фонарик, маркер, телефон для фото и распечатку приложения к договору с перечнем работ. Если есть возможность, позовите строителя или специалиста по приёмке.

Окна

Откройте каждую створку во всех режимах — поворот и откидывание. Ручки должны ходить без усилия, створки — не цеплять раму. Осмотрите стёкла и профиль снаружи и изнутри: царапины, сколы, трещины в стеклопакете фиксируйте сразу. Если по договору сделаны откосы, проверьте их уровнем.

Входная дверь

Замок закрывается без усилия, полотно не трётся о коробку, нет щелей между коробкой и стеной. Даже если дверь временная, она должна нормально запираться.

Стены и потолок

Сверьте планировку и размеры с документацией. Приложите правило к стенам в нескольких местах и под разными углами: заметные зазоры, трещины, отслоения штукатурки — повод для замечания. Ориентир по своду правил СП 71.13330 для улучшенной штукатурки — не более 2 мм отклонения на 1 м по вертикали, но у застройщика может быть свой стандарт, указанный в договоре. Углы проверьте угольником. На потолке не должно быть трещин, незаделанных швов и мокрых пятен.

Пол

Стяжка без трещин, бугров и пустот: простучите её молотком — глухой звук говорит об отслоении. Перепады проверяют правилом, особенно у стен и под радиаторами, куда обычно не дотягивают.

Отопление, вода, канализация, вентиляция

• Радиаторы висят ровно, без вмятин, на соединениях нет следов подтекания.
• Краны на отводах ГВС и ХВС закрываются и не капают, счётчики опломбированы.
• Канализационные трубы и отводы целы, уплотнители на месте.
• Тяга в вентиляции: лист бумаги, поднесённый к решётке, должен притягиваться. Проверяйте при открытой форточке.
• Щиток: автоматы подписаны, есть заземление.

Все недостатки запишите в акт осмотра с фото и сроками устранения. Застройщик обязан их исправить, а вы подписываете акт приёма-передачи, когда всё сделано, или с перечнем замечаний.

Частые ошибки

• Не читать приложение к договору и рассчитывать на «стандартную» черновую отделку.
• Подписывать акт приёма-передачи в день первого осмотра, не проверив окна, стяжку и коммуникации.
• Закладывать в бюджет только чистовые материалы, забыв про электрику, сантехнику и выравнивание стен.
• Сразу клеить плитку и обои на черновую штукатурку без проверки ровности.
• Не учитывать аренду жилья на время ремонта при сравнении цены черновой и чистовой отделки.